經濟日報 2024/04/10
「我們應該盤查完了。」高雄國稅局長翁培祐說;中區國稅局的盤查也近尾聲。他們說的是,讓售預售屋申報房地合一稅的案件,盤查項目是設算費用,必須按納稅人收到款項的3%設算,而不是按合約的總價。
「所有讓售預售屋的房地合一稅案件全調出來,一件一件重新核。」翁培祐說,課稅標準一致,不能有的按總價算,有的按收款金額算。
預售屋讓售自110年7月1日納入房地合一稅課稅範圍,未提示費用者,稽徵機關得按「成交價額3%」計算其費用,並以30萬元為限。在實施初期,對成交價額的認定並不一致,有的稽徵所按合約價、有的按實際收款。
後來,五個國稅局達成共識,採「現金收付」原則認定,也就是按實際收款,不按合約價。
那以前的案件怎麼辦?五個國稅局也達成共識,溯及既往,課稅一致。
於是,110年7月到111年轉讓預售屋按合約總價設算費用申報的,當時收件過關,被重新核定補稅。近半年財政部湧進不少這類訴願案,訴願結果一致,全被駁回。
為什麼這麼多訴願案?因為財政部並沒有做成解釋令,納稅人以為是國稅局稽徵所弄錯了,或者認為是稽徵所故意為難。
盤查舊案 只補稅、不罰款、也不加計利息
現在,新申報案件一旦報錯了,很快就被補稅。中區國稅局官員說:「只補稅,不罰款。」不管新申報案件,還是對盤查的舊案,都不罰款。對舊案,也只補本稅,不加計利息。
即便只補本稅,納稅人還是覺得很痛,因為預售屋的持有時間短,轉售案件幾乎都適用45%的稅率。
來看一件高雄國稅局盤查補稅案件,比較明白為什麼納稅人覺得痛。
李先生(化名)109年2月與建設公司簽約,以725萬元買預售屋,繳了95萬元工程款後,110年12月讓渡。轉讓總價872萬元,630萬元依約繳給建設公司,李先生拿到242萬元。
李先生這麼申報
成交價額872萬元-成本725萬元-設算費用(872萬元×3%)=課稅所得120萬8,400元
課稅所得120萬8,400元×45%稅率=54萬3,780元房地合一稅
高雄國稅局重新核定:
成交價額242萬元-成本95萬元-設算費用(242萬元×3%)=課稅所得139萬7,400元
課稅所得139萬7,400元×45%稅率=房地合一稅62萬8,830元
高雄國稅局將設算費用由李先生申報的26.16萬元,調降到7.26萬元,補稅8萬5,050元。
南區國稅局有個盤查案例,是按轉讓合約價設算費用,原以為不必繳稅,後來被補稅11萬多元。
王先生(化名)110年8月買預售屋,兩個月後轉手,買975萬元,轉讓1, 005萬元,恰恰賺30萬元。
王先生這麼申報的
〔1,005萬元售價-975萬元成本-(1,005萬元成交價×3%,上限30萬元)設算費用〕×45%稅率=0房地合一稅
南區國稅局查到王先生轉讓預售屋實拿177萬元,他繳了147萬元工程款,餘額由買受人繳給建設公司。
國稅局這麼核定
〔177萬元成交價額-147萬元成本-(177萬元成交價×3%)設算費用〕×45%稅率=11萬1,105元房地合一稅
南區國稅局將王先生申報的30萬元設算費用,調降為5.31萬元,補稅11萬1,105元。
官員說,費用也可以實報實銷,如果是委請仲介賣的,仲介費比核定的高,收到補稅單,可以拿單據申請更正。